◆ 開發商承諾“購首層送花園”“購頂層送平臺”，有法律效力嗎？
問：在商品房銷售中，首層和頂層相對于其他樓層，價格比較低廉，即使如此，首層和頂層的銷售也十分不樂觀，于是有的開發商宣傳承諾“購首層送花園”“購頂層送平臺”，請問這種宣傳有法律效力嗎？首層和頂層的業主享有的是使用權還是所有權？
我們常常會在報紙或者售房廣告上見到這樣的廣告詞：“購首層送花園”“購頂層送平臺”，這意味著開發商將贈送每一位購買首層或者頂層的人若干平米的房屋土地使用權，首層或者頂層購房人將免費得到一塊面積不菲的花園或者平臺。開發商的這一優惠條件，使本來少人問津的首層及頂層變成了香餑餑。開發商的這一做法，初看起來，覺得沒有什么問題，似乎順理成章，但是仔細分析起來，這里面存在許多的法律問題。按照目前的民法理論，首層花園及頂層平臺屬于全體業主共有。舉個簡單的例子，如果你在某棟樓上購買了一套商品房，那你首先對這套住房擁有所有權。同時，你將和這棟樓的其他業主一起對該棟樓的一些共用部位和共用設施設備(如基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、房頂、戶外墻面、樓梯間、走廊通道等)共同擁有所有權。從本質上來講，屬于樓房一部分的花園應該屬于共用部位。在目前的房產權利登記制度基礎上，由于不能單獨區分辦理產權證書，因此，開發商也就不能單獨將花園及平臺出售或贈送。
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