如何看待售樓人員的承諾？

已閱[6099]次 [2009-11-07]

◆如何看待售樓人員的承諾？其承諾是否具有法律約束力？

問：許多售樓人員為了盡量的多賣出房子，常常向購房人做出許多美好的宣傳和承諾，請問，如何看待售樓人員的承諾？其承諾是否具有法律約束力？

這問題提的很好，這也是購房人常常遇到的問題。不少人在購房時，因為售樓人員美好的承諾而簽下購房合同，事后發現，許多承諾根本沒有兌現，購房人找開發商，開發商不認賬，認為這是售樓人員為了追求售樓業績而做出的個人承諾，并非開發商的本意。想去找售樓人員理論，往往是“人面不知何處去,桃花依舊笑春風”。那么，購房人如何看待售樓人員的承諾？開發商是否應對其售樓人員的承諾承擔法律責任呢？

在這里我們首先分析售樓人員與開發商的法律關系。開發商與售樓人員的法律關系無非有兩種：一是勞動關系，開發商屬于用人單位，售樓人員屬于勞動者；一是委托代理關系，售樓人員與開發商不是勞動關系，開發商委托售樓人員（一般往往是通過售樓人員所在企業）進行房屋銷售。無論上述哪種法律關系，售樓人員的售樓行為其實質都是一種委托代理關系，因為終是由開發商和購房人簽訂《商品房銷售合同》，合同的權利和義務都要由開發商享有承擔。從這個意義上，售樓人員的承諾在一定范圍內可以看做是開發商的承諾，開發商應當對該承諾承擔法律責任。問題在于哪些承諾和宣傳是開發商授權給售樓人員的？哪些是售樓人員超出授權進行的承諾和宣傳？首先，寫入買賣雙方簽訂的購房合同中的條款，開發商對此必須承擔法律責任；其次，對于宣傳和承諾則分為兩種：一是有形的銷售廣告和宣傳資料，如報紙、雜志、宣傳單，網絡、電視等，這種有形的廣告宣傳具有由開發商統一制作和事后可查的特點；一是售樓人員的口頭宣傳承諾。對于第一種，購房人盡量留存、固定這些資料或以備發生糾紛時作為向開發商主張權利的證據。對于第二種則不要輕信，不但很難留存、固定證據，即使留存了售樓人員的錄音作為日后發生糾紛時追究開發商責任的證據，但是，開發商往往會以該宣傳承諾超出開發商的授權，是其個人意見，不代表開發商等為理由進行抗辯。所以，購房人對售樓人員的宣傳承諾不要輕信，要盡量要求將其寫入合同，以防止發生糾紛時，陷于不利的境遇。

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