小區(qū)車庫和車位到底屬于誰

   物權(quán)法司法解釋10月1日起正式實施，它使得司法實踐發(fā)生很大變化，讓“業(yè)主”們的權(quán)利發(fā)生改變，就此，記者專訪了省法院民一庭庭長梁紅繼。梁紅繼提出，兩部司法解釋跟以前的司法實踐相比發(fā)生很大變化，關(guān)注民生、保障民生和改善民生越來越成為民事審判工作的重要內(nèi)容，司法解釋一方面凸顯了對廣大業(yè)主權(quán)利的維護，對涉及業(yè)主切身利益的事項進行了明確規(guī)定，另一方面，也大限度地保護開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)公司的合法權(quán)益，盡可能平衡各方利益，以維護房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常經(jīng)營和健康發(fā)展。

 

 

■住改商相關(guān)業(yè)主可一票否決

    記者：以前我們報道過一些“住改商”的案件，有的小區(qū)業(yè)主把自己的住宅改變成經(jīng)營性住房，開歌廳、飯店，影響鄰里生活，訴訟起來卻有可能得到不同的判決結(jié)果，這次物權(quán)法司法解釋對此有什么規(guī)定？

    梁紅繼：實踐中，居住用房改經(jīng)營性用房的情況越來越多，這次司法解釋對此做了非常嚴格的限制規(guī)定，也就是業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房必須符合兩點，一是遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約，另外一條特別關(guān)鍵，就是必須經(jīng)“有利害關(guān)系的業(yè)主同意”。

    在以前的司法實踐中，對于“有利害關(guān)系的業(yè)主”概念有不同的認識，有的法官就將之認定為“相鄰的業(yè)主”，這次司法解釋擴大了有利害關(guān)系業(yè)主的范圍，對于要改變房屋用途的業(yè)主，必須經(jīng)過本棟建筑物之內(nèi)所有業(yè)主的同意，否則就不具有合法性。“住改商”行為也不適用“多數(shù)決定”原則，即不能以本棟建筑物內(nèi)多數(shù)業(yè)主同意為由來推斷“住改商”行為的合法性。只要有任何一戶業(yè)主投了反對票，就可以請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失。

 

 

■沒辦下房產(chǎn)證也算業(yè)主

    記者：業(yè)主有這么大權(quán)力，那么，“業(yè)主”這個身份法律上怎樣界定呢？租房戶算不算業(yè)主，沒有辦下房產(chǎn)證的居住者算不算業(yè)主呢？

    梁紅繼：現(xiàn)實生活中，有很多房屋買受人已經(jīng)合法占有使用了房子，但沒有依法辦理所有權(quán)登記。依照法律規(guī)定，這些人也可以依法被認定為“業(yè)主”，他們同樣可以以業(yè)主身份主張相關(guān)權(quán)利。但這些人被認定為“業(yè)主”必須符合一定的條件，即必須是房屋買受人已經(jīng)合法占有使用專有部分但尚未辦理物權(quán)登記的情況下，可以被視為“業(yè)主”。這里的合法占有使用，是指在事實上對專有部分的支配和控制。嚴格來說，租房戶不能算作業(yè)主，承租人只能根據(jù)租賃協(xié)議享有相關(guān)的權(quán)利、義務(wù)，而不能以業(yè)主身份主張權(quán)利。已經(jīng)合法居住但尚未辦理房產(chǎn)證的購房者可以認定為業(yè)主，可以享有并行使業(yè)主的所有權(quán)利。

 

 

■小區(qū)車庫和車位到底屬于誰

    記者：小區(qū)里車庫和車位的歸屬問題一向非常敏感，請問司法解釋怎樣解決這方面的問題？

    梁紅繼：《物權(quán)法》早就對小區(qū)車位歸屬問題做出“優(yōu)先滿足業(yè)主需要”的規(guī)定，此次司法解釋進一步明確，小區(qū)里面的車位、車庫應(yīng)該是分為兩類，一般來講，地下車庫和地上規(guī)劃專用的停車場這部分產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，這些產(chǎn)權(quán)的使用要通過約定，是開發(fā)商和業(yè)主或者是出租、或者是出售、或者是附贈。而共同道路或其他場所修建的車位本應(yīng)屬全體業(yè)主共同所有。

    記者：如果開發(fā)商占用綠地、空地或小區(qū)道路劃出車位用來收費是否合理？而且劃出來這個車位的歸屬權(quán)是歸全體業(yè)主呢，還是歸物業(yè)公司或者開發(fā)商？

    梁紅繼：這部分車位的使用從現(xiàn)在來看，物權(quán)法也好，司法解釋也好都沒有具體的規(guī)定，從物權(quán)法理論上講，小區(qū)綠地、空地和道路應(yīng)該歸全體業(yè)主所有，如果開發(fā)商利用這些地方修建車位，這些車位應(yīng)歸全體業(yè)主享有，業(yè)主應(yīng)該免費使用，但由于法律對此無明確規(guī)定，如果要將這些車位用來收費，那么收益也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。我覺得這也是物業(yè)管理的一種方法，但是這個收入不應(yīng)歸開發(fā)商或物業(yè)公司。

 

 

■空置房也需交物業(yè)費

    記者：司法解釋擴大了業(yè)主的權(quán)利，業(yè)主的維權(quán)行動也將會隨之增加，那么，我們是否可以給業(yè)主維權(quán)一些建議？

    梁紅繼：業(yè)主的權(quán)利并不是漫無邊界的，例如大家討論比較多的，房子空置也要交物業(yè)費問題。實踐中，有的業(yè)主稱自己沒有享受物業(yè)服務(wù)拒交物業(yè)費，還有的低樓層業(yè)主提出自己并不乘坐電梯，拒絕交電梯費，司法解釋規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅僅以沒有享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，法院不予支持。因為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，對所有的業(yè)主都有效，除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定。即使業(yè)主一段時間不在小區(qū)居住，房屋空閑，但物業(yè)服務(wù)讓小區(qū)建筑物和附屬設(shè)施正常運行，仍然間接地為業(yè)主提供了服務(wù)，所以閑置也不能免除業(yè)主繳納物業(yè)費的義務(wù)。

    另外，還有的業(yè)主在買房后，違章裝修、搭建，隨意停車，影響到其他業(yè)主，妨礙正常物業(yè)管理秩序，這樣的行為，物業(yè)公司請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，法院也會予以支持。