商品房面積的計(jì)算方法

十種情況不計(jì)入建筑面積 
根據(jù)新的國(guó)家級(jí)標(biāo)準(zhǔn)———《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，10種情況下建筑面積不計(jì)算。 
1.層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室； 
2.突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷； 
3.房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊； 
4.房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池； 
5.建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及建筑物的空間平臺(tái)及建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)； 
6.騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分； 
7.利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋； 
8.活動(dòng)簡(jiǎn)易房屋； 
9.與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 
10.據(jù)了解，新的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范將按精度等級(jí)不同，分別允許誤差范圍為±0.26%、±0.6%、±1.4%，而舊標(biāo)準(zhǔn)允許面積測(cè)量誤差為1.4%。 
建筑面積如何計(jì)算 
一、成套房屋的套內(nèi)建筑面積 
    成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。 
1、套內(nèi)的使用面積 
    套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算： 
a.套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等空間面積的總和。 
b.套內(nèi)內(nèi)部樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。 
c.不包括含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)內(nèi)部煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。 
d.內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。 
2、套內(nèi)墻體面積 
    套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 
3、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積 
    套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。 
附：房屋的共有建筑面積 
    房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。 
共有建筑面積還包括套與公共建筑空間之間分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。 
獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。

后是建筑面積 

1、使用面積：等于各功能使用空間墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和。可能很多人說(shuō)這就是室內(nèi)地毯面積吧，差不多，只是要將各門洞下面的部分扣除。 

2、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)使用面積是各房間使用面積的總和，一定記住：不要亂用“使用面積”，這可能讓我們無(wú)法找到它的準(zhǔn)確定義，好還是使用《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》里說(shuō)的“套內(nèi)使用面積”，概念明確了才容易解釋。 

3、套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+陽(yáng)臺(tái)面積+墻體面積，很多合同里使用這個(gè)面積，但是墻體面積的測(cè)量很困難，特別是外墻，如果有保溫層就更困難了。 

4、公用建筑面積：是指全部公用部分的建筑面積之和，所謂公用部分包括的內(nèi)容很多，像電梯井、樓梯、過道、門廳等等，但是有兩個(gè)基本原則：第一要與房屋所在的樓座在結(jié)構(gòu)上直接相連，第二要目的是為本樓服務(wù)所用。 

5、分?jǐn)偟墓�用建筑面積：各個(gè)消費(fèi)者都分?jǐn)偟揭徊糠止�用面積，但是這個(gè)面積是如何分?jǐn)偝鰜?lái)的則是一個(gè)很大的問題，建設(shè)部的計(jì)算方法是這樣：先計(jì)算出整棟建筑物的公用建筑面積，然后再除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，后得到一個(gè)建筑物公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。也就是說(shuō)公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/?套內(nèi)建筑面積之和。這還沒有結(jié)束，你自己家的分?jǐn)偯娣e就是你的套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)傁禂?shù)之積；另外為了敘述方面，我們將“分?jǐn)偟墓�用建筑面積”簡(jiǎn)稱為“公攤面積”。 

    如果你看到這里有點(diǎn)頭眼昏花的話，好先休息一下，做做深呼吸，要知道如果你在自己家里都看不明白的話，到了售樓處，經(jīng)過一番勸告后，你可能就會(huì)更糊涂了，所以請(qǐng)你務(wù)必將這個(gè)問題看清楚，看不懂的話就高聲朗讀吧，這樣可以盡量地放慢速度。 

6、建筑面積：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓�用部位面積，你看要明白建筑面積這個(gè)概念有多麻煩，你如果前面幾個(gè)概念沒有學(xué)會(huì)的話，后面的概念恐怕就不行了。但是有人就是追求這種效果，將本來(lái)很簡(jiǎn)單的事務(wù)復(fù)雜化，這也算是一種合同技術(shù)吧，越復(fù)雜就越難以核實(shí)，欺詐就這樣披上了合法的外衣，也就這樣得以橫行。 勿望國(guó)恥，抗日到底！  

什么是住宅的建筑面積？它是如何計(jì)算的？ 
    建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項(xiàng)，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。因?yàn)榻ㄖ�面積是計(jì)算商品房?jī)r(jià)格的結(jié)算數(shù)據(jù)，所以對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，了解建筑面積的計(jì)算方法是非常重要的。在住宅建筑中，計(jì)算建筑面積的范圍和方法是： 
（1）單層建筑物不論其高度如何，均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層（如閣樓）也應(yīng)計(jì)算建筑面積。 
（2）多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。 
（3）地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍的水平面積計(jì)算。 
（4）用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超2．2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。 
（5）穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。 
（6）電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻煙囪等均按建筑物自然層計(jì)算建設(shè)面積。 
（7）住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層（放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用），層高超過2．2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 
（8）獨(dú)立柱雨篷，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；多柱雨篷，按外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 
（9）突出房屋有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 
（10）兩個(gè)建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無(wú)頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 
（11）突出墻面的門斗，眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 
（12）封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽(yáng)臺(tái)按其陽(yáng)臺(tái)凈面積（包括陽(yáng)臺(tái)欄板）的一半計(jì)算建筑面積。挑陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 
（13）住宅建筑內(nèi)無(wú)樓梯，設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 
另外，在住宅的建筑中，不計(jì)算建筑面積的范圍有： 
（1）突出墻面的構(gòu)件配件、藝術(shù)裝飾和掛（壁）板，如：柱、垛、勒腳等。 
（2）檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘米以內(nèi)的鋼梯。 
（3）獨(dú)立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。 
（4）沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間。 
（5）層高在2．2米以內(nèi)的技術(shù)層（設(shè)備層）。 
（6）單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。 
（7）層高小于2．2米的深基礎(chǔ)地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。 

    目前市場(chǎng)上銷售的多層和高層商品住宅是由若干套單元房屋構(gòu)成。新建房屋分套單元的建筑面積計(jì)算以幢為單位，依套內(nèi)建筑面積的比例合理分?jǐn)偣�用面積來(lái)確定，即各套單元建筑面積等于套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓�用面積之和。 
    而套內(nèi)建筑面積是由使用面積、部分墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。應(yīng)分?jǐn)偟墓�用建筑面積是按下列公式計(jì)算： 
    公用分?jǐn)偨ㄖ�面積=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積；公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和。